Avec la réforme fiscale de 2025, l'optimisation fiscale est plus que jamais au centre des stratégies patrimoniales. Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel se répercute sur la rentabilité de la LMNP. Dès la déclaration préalable de la location meublée, le régime micro BIC est celui qui est applicable par défaut. En savoir plus sur euodia. fr.
Cependant, il est possible de demander à bénéficier du réel d’imposition. Dans quelles mesures, toutefois, ces options sont-elles rentables ?
Comprendre les deux régimes fiscaux
- Le micro-BIC : ce régime simplifié fait profiter d’un abattement forfaitaire de 30% ou de 50% sur les revenus locatifs en fonction du type de la location meublée, sans possibilité de déduire les charges réelles. Rappelons qu’il s’agit d’une simplicité en termes d’obligations déclaratives, au niveau aussi bien fiscal que comptable. En effet, la tenue de la comptabilité est facultative, de même que l’établissement d’un bilan annuel.
- Le régime réel : cette option permet de déduire l'ensemble des charges liées à l'exploitation immobilière (intérêts d'emprunt, travaux et rénovations, charges de copropriété, frais de gestion, frais d’agence, assurances), ce qui aboutit à une imposition allégée. Cependant, les amortissements autrefois déductibles avant le vote de la réforme de 2025 ne font plus partie de ces charges.
Quand le passage au réel devient-il pertinent ?
Le régime micro-BIC est avantageux pour les investisseurs dont les charges d'exploitation sont peu élevées. Il en est de même s’il s’agit des locations saisonnières ou temporaires (résidence principale ou secondaire).
Toutefois, certains seuils et critères doivent inciter à opter pour le régime réel :
- Lorsque les charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire
Si les charges d'exploitation dépassent 50 % des revenus locatifs, alors le régime réel devient plus intéressant, en ce sens qu’il permet d’optimiser la déduction fiscale.
- En cas d’investissement avec emprunt
Le régime réel permet la déduction des intérêts d'emprunt comme susmentionné, ce qui peut réduire considérablement la base imposable. Cela dans le cas d’un prêt qui s’étale sur le long terme, impliquant des intérêts élevés.
- En cas de travaux importants
Les dépenses pour travaux d'amélioration ou de rénovation sont pleinement déductibles au régime réel. Si vous prévoyez une mise aux normes ou une réhabilitation de votre bien, il peut être judicieux de se tourner vers ce régime.
Comment passer du micro BIC au réel ?
Pour opter pour le réel d’imposition, une demande expresse auprès de l'administration fiscale sera réalisée avant la date de déclaration des revenus de location meublée. Une lettre de levée d’option au régime micro BIC sera ainsi rédigée et envoyée depuis l’espace professionnel des impôts ou par lettre classique recommandée avec accusé de réception. Ce, à l’adresse du centre des impôts des entreprises pour lequel la LMNP est rattachée. Ce choix est alors applicable pour une durée d’un an et la reconduction est tacite.
Réaliser les simulations nécessaires avant toute décision
Avant de basculer du régime micro-BIC au régime réel d’imposition, il est essentiel de réaliser les simulations nécessaires pour évaluer l'impact de cette transition sur la fiscalité et la gestion de la LMNP.
Cette analyse permet de vérifier si le régime réel et la déductibilité des charges qui l’accompagnent est réellement favorable comparé au micro-BIC dont l’atout principal réside uniquement dans la déductibilité des abattements.
Par ailleurs, le passage au régime réel entraîne des obligations comptables plus complexes, telles que la tenue d’une comptabilité complète et l'établissement de déclarations fiscales détaillées. Ce qui engendre des coûts supplémentaires liés à la gestion comptable, ainsi que les conséquences fiscales de leur déduction.
