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 Investissement Conseil

Résidence " Hôtel R, ancien Hôtel du gouvernement"

Caractéristiques

  • L'HOTEL R  est situé au 2-4 rue des Réservoirs à VERSAILLES
  • Emplacement exceptionnel
  • 26 appartements, du T1 au T3 duplex avec parking
  • Un investissement non soumis au plafonnement des niches fiscales
  • Prix au m2 de l’opération : de 9 980 à 11 850 €**
  • Quote-part Travaux : 60%
  • Répartition parties communes/parties privatives en %: 42 / 58
  • Livraison prévisionelle : 2e Trimestre 2017
  • Calendrier travaux : 30 % en 2014 , 2015 et 2016 -10% en 2017

    **Prix de vente en l’état à Versailles : 8 170€ /m2  - Prix du Neuf Grand Standing à Versailles : 10 860€ /m2

 

Emplacement exceptionnel

• Dans le « triangle d’or », face à l’opéra Royal de Versailles et aux réservoirs du Château, cette ancienne dépendance du Château de Versailles est située à quelques mètres du château et de ses jardins

• Au coeur du quartier le plus ancien et prisé de Versailles : celui de Notre-Dame, nommé ainsi grâce à sa majestueuse église « Notre Dame » qui fut la paroisse du roi et dont les registres ont reçu les plus prestigieuses signatures

• A 500 m de l’un des meilleurs marchés alimentaires de la région : le Marché Notre-Dame, âgé de plus de 300 ans

• A proximité des administrations et des écoles
 

Histoire du bâti :

1669 : Le Roi Louis XIV offre à Michel Tellier, marquis de Louvois, une vaste parcelle que ce dernier scinde en deux unités foncières, dont ilconserve la partie bordant la « rue des Réservoirs » et cède la portion orientale à Claude de Langlée (Maréchal des logis et camps du Roi) qui y fait construire un hôtel

1672 : Sur sa parcelle, le marquis de Louvois fait édifier un pavillon reprenant les principes architecturaux des lotissements de la série d’hôtels construits aux abords du château suivant le plan d’urbanisme souhaité par le Roi et élaboré par Louis le Vau au début des années 1660

1683-1684 : Le Roi Louis XIV rachètera cet hôtel pour servir au Gouverneur de Versailles chargé d’administrer la ville. Sur la partie Nord de la parcelle, le roi y fait construire le bâtiment adossé à la limite nord des 2 parcelles

1693 : Le Gouverneur de Versailles rachète l’Hôtel construit par Claude Langlée pour y installer les services du Gouvernement. Durant la Régence, les locaux sont inoccupés suite au transfert de l’administration à Paris. Au début du règne de Louis XV, l’hôtel est de nouveau affecté au service du Gouvernement qui perdra définitivement sa fonction, puisque Louis XV transférera les services de l’autre côté de la rue

1765 : Les immeubles sont divisés en appartements et servent de logements pour les personnalités de la cour, c’est ainsi que le premier valet de chambre du Roi, Thiery de Ville d’Avray y habitera

1778 : Le Compte d’Angivillier, directeur général des Bâtiments du Roi, commande à l’architecte Jean-François Heurtier une ambitieuse campagne de rénovation : construction des bâtiments Est et Sud

1778 – 1810 : L’immeuble servira à usage de bureaux et logements et sera occupé par l’Etat-major de la place de Versailles et par le Génie militaire

1810 – 1834 : le site est affecté aux employés et domestiques du service de la maison de l’Empereur 10 janvier 1834 : l’ensemble de l’hôtel du Gouvernement est distrait des biens de la couronne et attribué aux services de la Guerre. Depuis, le ministère de la défense en conserve l’affectation. Au cours du XXe siècle des aménagements intérieurs sont entrepris pour adapter les locaux aux besoins des militaires LES TRAVAUX L’organisation des travaux mise en place va permettre de réaliser les travaux simultanément sur l’ensemble des bâtis et non « en série » comme cela est souvent pratiqué sur ce type d’opérations.

Travaux de restauration

  • Restauration des cours en pavé granit
     
  • Réfection de l’ensemble des couvertures selon la méthode traditionnelle de « l’ardoise fixée au clou » : après une dépose totale des ouvrages et le réglage de l’ensemble de la charpente, cette technique impose la mise en oeuvre de planches pour « clouter » les ardoises

 

  • Réfection après dépose des zingueries existantes au profit d’ouvrages en cuivre pour les descentes d’eaux pluviales et autres naissances et entablements. Les membrons de la toiture Mansard seront réalisés au plomb

 

  • Restauration ou restitution à l’identique de l’époque de tous les matériaux en oeuvre et décors : dalles en terre cuite, planchers en chêne, ouvrages menuisés, cimaises, corniches, menuiseries décoratives,ferronneries ouvragées

 

  • Réalisation d’études de stratigraphie afin de déterminer la datation et la couleur d’origine des murs pour restituer les décorations en conformité avec les périodes d’intervention

 

  • Restauration de l’ensemble des menuiseries dans les règles de l’art et réfection des ouvrages trop altérés

 

  • Restauration des portails monumentaux avec motorisation et entrée sous contrôle d’accès

 

  • Aménagement des espaces et implantation de 2 ascenseurs permettant la circulation des personnes à mobilité réduite


Des prestations de Grand Standing : parkings, portails motorisés,serrures 3 points, visiophones, carrelages de marque Porcelanosa,cuisines et salles de bains équipées avec plans en granit, placards menuisés, volets intérieurs traditionnels dans les pièces de nuit

 

VERSAILLES

• Une ville de près de 90 000 habitants en croissance de + 3.8 % sur 3 ans et 188 000 habitants en agglomération
• Préfecture des Yvelines (78), 8e département français par sa population et siège du Conseil Général des Yvelines, en Région IDF

• Situé à l’ouest de Paris, à 17 km du coeur de la Capitale
• Ville touristique de renommée mondiale : Château et Parc de Versailles classés au Patrimoine Mondial de l’Unesco
• Ville réputée pour son architecture d’exception, son caractère historique et ses nombreux espaces verts

• Ville résidentielle au cadre de vie privilégié et commerçante

 

Dynamisme ÉCONOMIQUE

• Siège de la Chambre de Commerce et d’Industrie de Versailles Val-d’Oise / Yvelines (CCIV), 2e CCI française, grâce à l’importance de son territoire et au nombre de ses entreprises

• Une économie locale dynamique de plus de 5 500 entreprises, dont 90 % dans le secteur tertiaire représentant plus de 40 000 actifs

• La communauté d’agglomération de Versailles Grand Parc (14 communes) accueille 15 000 entreprises et 80 000 emplois

• Présence de nombreux sièges sociaux : FCI (filiale électronique d’Areva), EADS, Bouygues, Daimler Chrysler,N exter (armement), Renault Trucks Défense, Citroën Sport…

• Forte attraction économique de Paris

 

Dynamisme INTELLECTUEL et CULTUREL

• Héritage architectural de la monarchie classé au Patrimoine Mondial de l’Unesco

• 4 millions de personnes visitent chaque année le Château et ses parcs, symboles des moments de gloire de la monarchie française et des talents architecturaux de l’époque

• La culture et l’héritage de Versailles se transmettent via des formations reconnues internationalement : Ecole des Beaux-arts, Conservatoire, Ecole d’Art Mural, Académie des Arts Equestres, Ecole architecturale, Centre de Musique Baroque

• Versailles est le siège de la 1re Académie de France, qui totalise 100 000 élèves, dont la compétence s’étend aux départements de l’Essonne, des Hauts-de-Seine, du Val-d’Oise et des Yvelines

• Des lycées d’exception : Hoche, Sainte Geneviève, La Bruyère et Notre-Dame de Grandchamp, qui abritent les classes préparatoires parmi les plus réputées de France

 

Projets Urbains

• Développement de surfaces pour les entreprises sur le plateau de Versailles Satory

• Versailles s’inscrit dans le projet ambitieux du « Grand Paris » et sera desservie par le tramway reliant l’ensemble de la couronne parisienne

 

Les Accès

  • Trains 
    Cinq Gares pour rejoindre en 15 minutes  l’ouest de Paris par la gare Montparnasse et le centre de Paris via la gare Saint-Lazare
  • Route
    Etoile autoroutière d’envergure avec la desserte des autoroutes A86, A13 et A12
  •  Aéroport
    Orly à 30 minutes

 

Fiscalité MALRAUX

Les engagements de la Loi Malraux :

• Restauration complète et en profondeur d’un immeuble situé dans le secteur sauvegardé du centre historique de la ville

• Travaux respectant le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur en secteur sauvegardé sous l’égide des architectes des bâtiments de France

• Une mise en location dans un délai de 12 mois après livraison du bien

• Location nue du bien pendant 9 ans à usage de résidence principale d’un locataire autre qu’un membre du foyer fiscal, qu’un ascendant ou descendant, sans aucune limitation de ressources des locataires ou de loyers pratiqués

Les avantages de la Loi Malraux :

• Réduction d’impôts de 30 % du montant des travaux débloqués (dans la limite de 100 000€ par an)
• Réduction d’impôts puissante jusqu’à 30 000€ par an pouvant générer jusqu’à 120 000€ de réduction d’impôts pour un investissement
• Impact fiscal immédiat
• Hors plafonnement des niches fiscales
• Des investissements dans des immeubles pierre de taille en coeur de ville dans les quartiers vivants et commerçants

 

 

 

Pour tout renseignement concernant ce programme contactez nous

  • directement par téléphone au 04 78 64 20 69 
  • par le formulaire "contact" accessible en haut de page

 

 

 

Le Principe

La loi Malraux a l’avantage de ne pas être soumise au plafond de 10 000 € des niches fiscales.
(depuis le 01/01/2013)

Ce dispositif s’adresse aux propriétaires d'immeubles anciens situés dans des « zones préservées » et donnés en location.
Il permet aux investisseurs de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration.

Le Dispositif

Les contribuables concernés

  • Particuliers imposés à la tranche maximale
     
  •  Type d'avantage fiscal
  • Réduction d'impôt liée aux travaux
  • Déduction du déficit foncier
     
  •  Dispositif

Les propriétaires d'un immeuble situé dans un secteur éligible à cette loi peuvent :

  • imputer un pourcentage des dépenses et travaux réalisés en réduction d'impôt
  • déduire leurs déficits fonciers résultant de leurs autres dépenses sur le revenu global (à hauteur de 10 700 €)

Cet avantage fiscal s'applique aux immeubles pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée à compter du 01/01/2009.

? P
ermis de construire déposé avant le 01/01/2009:
 Imputation des déficits fonciers découlant de la restauration sur le revenu global, et ce sans aucun plafond.

 

  • Situation du bien

Le bien doit être un logement ancien situé soit:
- en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager)

- en secteur sauvegardé dont la rénovation et l'aménagement  sont encadrés par un PSMV* élaboré par l'État
   (102 secteurs sauvegardés en France au 1er septembre 2012).

   *PSMV: plan de sauvegarde et de mise en valeur

  •  Initiative de l'opération

L'initiative des opérations de restauration immobilière doit être prise par une personne seule ou par un ensemble de propriétaires regroupés au sein d'une Association Foncière Urbaine (AFU).

  • Engagement de location

Le propriétaire doit prendre l’engagement de  louer pendant neuf ans pour une durée minimale de 9 ans,que le local soit à usage d’habitation ou affecté à un autre usage

  • Avantage FISCAL

Les travaux et dépenses éligibles** permettent une réduction d'impôt de:
- ZPPAUP
 :                  22% du montant de ces dépenses et travaux
- secteur sauvegardé :30% du montant de ces dépenses et travaux

?Le montant de ces travaux et dépenses éligibles étant  plafonné à 100 000 € , la réduction maximale atteint 30 000 ou 22 000 €

?Investissements réalisés depuis le 1er janvier 2013 :la réduction d'impôt n'est plus comprise dans le plafonnement global des niches fiscales

 ?la perception d' une subvention ANAH (Agence Nationale de l'Habitat ) est compatible avec l'application de la loi Malraux

A cela est ajouté la déduction du déficit foncier lié aux autres charges (sauf les intérêts d'emprunt et  frais accessoires à l'emprunt) qui restent déductibles des revenus fonciers dans les conditions normales, de la même manière que dans le cas du régime de droit commun.

**il peut s'agir notamment des dépenses de travaux de démolition,de reconstitution de toitures, de travaux de réaffectation .....

 

 

Pour tout renseignement complémentaire concernant cette fiscalité contactez nous

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